Значењето кое го имаат различни фактори врз формирањето на цената на земјиштето треба да се има предвид, ако имаме намера да се занимаваме со купопродажба или изнајмување на земјиште. Квалитетот на земјата, на нечија среќа и на нечија жалост, има помало влијание на цената од останатите фактори. Формирањето на цената зависи од низа фактори кои не се директно поврзани со земјоделството.
Квалитетот на земјиштето, за секој земјоделец е значајна информација, но тоа не е секогаш главен фактор при формирањето на цената. Секако, две парцели, една покрај друга, ќе имаат различна цена по единица површина, на ниво на разлики во квалитетот, но со што може да се објаснат разликите во цените на земјиштата со сличен квалитет?
Локација
Можеби некој ќе помисли дека не би требало да биде така, но факт е дека локацијата претставува најголем фактор за формирање на цената на земјоделското земјиште.
Локацијата во себе содржи неколку важни елементи. Пред се важен елемент на секое земјоделско производство е околната инфраструктура. Што би ни вредела парцела со најквалитетна земја, ако е опкружена со шума и до неа нема пат? На пазарот на земјоделско земјиште, таквата парцела не вреди многу.
Развиеноста на локалната економија и последователно на тоа присуството на поголем број жители, исто така има значајно влијание во факторот локација. Доколку ги погледнеме цените на земјоделското земјиште, ќе видиме дека тие растат во развиените делови на земјата, во кои густината на населеност е поголема.
Од друга страна, цените се пониски во неразвиените делови, каде што популацијата се намалува, како поради негативниот природен прираст, така и поради иселувањата. Со други зборови, земјата нема кој да ја купи.
На пример, цената на хектар во Војводина, која е развиена, со добра инфраструктура, со релативно густа населеност, може да достигне и до 20 000 евра. Истовремено, цената за хектар во југоисточна Србија, од која населението масовно се иселува, тешко дека може да надмине 6000 евра.
Треба да се истакне, дека во Војводина постојат значителни разлики, најпрво благодарение на разликите во развиеноста и големината на популацијата. Во Јужнобачката област на пример, забележан е хектар, продаден за 18 000 евра. На оваа област и припаѓа Нови Сад, кој е регионален и универзитетски центар, инфраструктурно одлично поврзан со останатите земји, а граничи со Хрватска и има голема популација – околу 10% од жителите на Србија.
За споредба, во Јужнобанатската област, која се протега од Панчево и Ковачица, до Пландиште и Бела црква, најскапиот хектар е продаден за 13 000 евра. Иако добро инфраструктурно поврзана, оваа област, нема излез на автопат, не е развиена како Јужнобачката и има двојно помалку жители од истата област, иако се приближно со иста големина.
Големинанапоседот и сопственичкиодноси
Големината на поседот, може да биде значаен фактор кој влијае на цената по единица површина. За жал, вековната пракса, имотот да се подели после смртта на родителите, оставила свои последици и врз земјоделството. Според големината, во Србија доминира ситниот посед, иако во тек е процесот на окрупнување.
Поголем посед, по правило е потешко да се продаде, затоа што тешко е да се најдат купувачи, кои можат да издвојат голема сума на пари одеднаш. Исто така, малите поседи можат да достигнат поголема цена за хектар, како поради поголемата побарувачка, така и поради тоа што може да бидат стратешки важни, поради својата позиција, за оние кои го окрупнуваат своето земјиште. Се тоа има значајно влијание на цената.
Посебен проблем претставуваат нерасчистените сопственички односи. Така, постојат бројни примери во кои наследниците никогаш не ги расчистиле сопственичките односи на оставинските расправи, а сите тие наследници денес се починати, така што следните во линијата на наследување се нивните деца. Кога ќе дојде до тоа, доаѓа до уште поголемо иситнување на земјиштето, а често и до одложување на оставинските расправи.
Посебна правна сплетка претставува земјиштето кое некој го бара на основ на реституција. За жал, на тој процес не се гледа брз крај.
Валентина Соколовска
за Зелена берза
